True Real Estate · довідковий матеріал

Leasehold на Балі: як це влаштовано

Механіка Hak Sewa, продовження строку, часті запитання клієнтів — і конкретні умови по проєктах, які зараз у роботі.

Що таке Hak Sewa

Hak Sewa — договірне право оренди землі, єдина форма, за якою іноземець заходить на Балі напряму: без створення юрособи і без візи-резидентства. Права та порядок оплати закріплені статтями 44–45 закону UU No. 5/1960 (UUPA).

Широко поширене переконання про статутний ліміт у 30 років — не відповідає тексту закону. Статті 44–45 UUPA визначають право, порядок оплати та заборону кабальних умов, але числового граничного строку не містять. Контрольне порівняння: стаття 35 того самого закону про HGB (право забудови) містить пряме формулювання «paling lama 30 tahun» (максимум 30 років) + продовження 20 років — тобто законодавець умів і хотів писати строк явно, коли це було потрібно, і свідомо не зробив цього для Hak Sewa.

Звідки міф: плутанина з HGB/Hak Pakai (там строк дійсно статутний), обережна практика частини балійських нотаріусів (не пишуть договори довше 25–30 років із власного риск-менеджменту), маркетингове відлуння агентств.

Практичний висновок: ринкова практика — 25–30 років на угоду, але це не юридична стеля, а предмет переговорів із забудовником і позиції конкретного нотаріуса. Довгі строки (50–100 років) законом не заборонені, але на практиці несуть підвищений ризик перекваліфікації як обходу заборони на Hak Milik для іноземців — фіксувати в договорі нейтрально, без заяв про «freehold-еквівалент».

Джерело: UU No. 5/1960 (UUPA) ст. 44–45, ст. 35 — першоджерело прочитано напряму на jdih.kemenkeu.go.id та jdih.atrbpn.go.id, звірено 2026-08-05/06. Додатково перевірені Perda Provinsi Bali No. 7/2018 та Pergub Bali No. 66/2017 — регулюють оренду державної землі, до приватних угод лізхолду не застосовуються.

Форми володіння землею в Індонезії

ФормаХто може володітиСтрок за законом
Hak Milik (власність)лише громадяни Індонезіїбезстроково
HGB (право забудови)громадяни, indonesian PT (включ. PT PMA)30 років + продовження 20 + новий грант до 30 (цикл до 80)
Hak Pakai (право користування)громадяни, PT PMA, іноземець-фізособа з KITAS/KITAP30 + 20 + 30
Hak Sewa (оренда/лізхолд)громадяни, іноземець без обмеження за резидентством, indonesian PT, іноземна юрособа з представництвомстатутного строку немає — договірне право

Freehold для іноземця або PT PMA не існує в жодній формі — це конституційна заборона (ст. 21 UUPA), не прогалина стратегії. Будь-яка пропозиція «зробимо freehold через схему» — червоний прапорець.

Джерело: UU No. 5/1960 (UUPA) ст. 16, 20–21, 28–30, 35–36, 41–45, звірено 2026-08-05/06.

Як відбувається продовження на практиці

Механіка нижче — поширена ринкова практика продовження Hak Sewa у балійських забудовників, на прикладі апартаменту Royal Oasis (Чангу). Це не витяг із закону, а опис робочого процесу конкретного забудовника.

  1. Умови оренди фіксуються нотаріально посвідченим договором (Akta Sewa). Базовий строк зміні не підлягає — забудовник передає право володіння на весь цей строк.
  2. У договорі окремим розділом прописано право на продовження на додатковий строк.
  3. За два роки до закінчення базового строку нотаріус (не забудовник і не інвестор) замовляє незалежну експертизу — зазвичай дві-три — для визначення ринкової вартості земельної ділянки без урахування будівель на ній.
  4. Нотаріус бере середнє значення оцінок. Забудовник ділить цю суму пропорційно між усіма інвесторами об'єкта і виставляє кожному інвойс на продовження.
  5. Якщо інвестор погоджується оплатити — договір продовжується на узгоджений додатковий строк.
  6. Якщо інвестор відмовляється — забудовник сам оплачує продовження, і юніт переоформлюється на забудовника.
Точний відсоток продовження та його грошовий вираз — предмет переговорів із конкретним забудовником і не встановлюється законом. Універсального тарифу не існує, орієнтир по конкретному проєкту потрібно запитувати в забудовника на момент угоди.

Часті запитання

Чи правда, що іноземець не може орендувати землю на Балі довше 30 років?
Ні. Це поширене хибне уявлення серед клієнтів, частини агентів і частини нотаріусів. Закон (UUPA ст. 44–45) числового ліміту не встановлює — строк Hak Sewa визначається договором сторін. Ринкова практика — 25–30 років за угоду, але це перемовна позиція, не юридична стеля.
Чи може забудовник розірвати договір в односторонньому порядку?
Ні, довільно — не може. Стандартна індонезійська практика: договори містять прямий відхід від статей 1266–1267 Цивільного кодексу Індонезії (KUHPerdata), який за замовчуванням вимагає схвалення суду для розірвання взаємного договору. Відхід від цих статей — поширена практика в комерційних договорах Індонезії, вона дозволяє розривати договір без очікування судового рішення, але не дає забудовнику права розірвати договір довільно: право на розірвання та його підстави все одно визначаються умовами конкретного договору. У разі затримки здачі, як правило, діють штрафні санкції на користь інвестора, а не право забудовника на розірвання. Для юридично значущого висновку по конкретній угоді потрібна перевірка самого договору юристом.
Джерело: статті 1266–1267 KUHPerdata (Цивільний кодекс Індонезії) — загальна норма про розірвання взаємних договорів і поширена практика відходу від неї в комерційних договорах, звірено 2026-09-22.
Що буде, якщо я не заплачу за продовження?
За поширеною ринковою практикою: якщо інвестор відмовляється оплатити продовження, забудовник оплачує його сам, і юніт переходить у власність забудовника.
Чим відрізняється Hak Sewa від HGB і Hak Pakai?
HGB і Hak Pakai — форми зі статутним циклом 30+20(+30) років, доступні PT PMA (HGB) або іноземцю-фізособі з чинним KITAS/KITAP (Hak Pakai). Hak Sewa — єдина форма, де іноземець заходить без юрособи і без візи-резидентства, і в неї немає закріпленого законом граничного строку — весь строк і умови продовження визначаються договором.
Чи правда, що ціна об'єкта в pre-sale зростає не тому, що дорожчає нерухомість?
На ринку leasehold-інвестицій Балі цінність об'єкта — не квадратний метр сам по собі, а скільки центів із вкладеного долара він приносить. Ранній вхід на стадії будівництва дає інвестору вищу дохідність на вкладений капітал за рахунок узятих на себе ризиків будівництва. Пізніший покупець, для якого менша дохідність (наприклад 9% замість 12%) все ще приваблива, готовий заплатити за той самий об'єкт більше — звідси зростання ціни при перепродажу. Це не капіталізація нерухомості в класичному сенсі, а переоцінка дохідності під нового покупця з іншим порогом очікувань.

По проєкту: Royal Oasis Collection (Чангу)

NEXA Royal Oasis Collection, «Sky Garden Apartments», Переренан, Чангу

Забудовник: NEXA (whitelist True Real Estate) · Готовність: приймання апартаментів у процесі, орієнтовно кінець вересня — початок жовтня 2026, здача в оренду з жовтня

Продовження тут працює за загальною моделлю (див. розділ «Як відбувається продовження» вище). Нижче — реальні нотаріальні документи по цьому проєкту.

Земля і зонування. Земельна ділянка 2 164,23 м², сертифікат SHM/SHGB № 00443. Підтвердження KKPR (відповідність зонуванню Badung) діє 3 роки з дати видачі — це не дозвіл на будівництво і не титул, а документ про відповідність зонуванню, що підтримує подальше оформлення дозволів.

Земельна оренда, Sky Garden 1. Нотаріальний Договір оренди землі (Sewa Menyewa Tanah) № 94 від 25.11.2022 — оренда 1 000 м² з ділянки за Сертифікатом № 443, повна передоплата суми оренди при підписанні, право орендаря на будівництво, переуступку і пріоритетне продовження; після завершення строку будівлі (крім знімних конструкцій) переходять орендодавцю. Аддендум і продовження № 06 від 12.01.2024 — продовжує строк оренди на 6 років 6 місяців до 1 серпня 2055 року, оплата трьома траншами, окремо закріплює право на майбутнє продовження ще на 20 років (до 2075 року); юрисдикція спорів — суд Денпасара.

Земельна оренда, Sky Garden 2. Нотаріальний Договір оренди землі № 77 від 26.05.2023 — ділянка 1 050 м², повна передоплата, права на проживання, комерційну діяльність, переуступку і продовження оренди.

Корпоративна структура. Договір про співпрацю № 01 від 16.02.2024 між фізособою і PT Skyrocket Capital Management на спільне управління орендованою ділянкою під забудову — плюс аддендум про продовження строку співпраці, і окремий нотаріальний Договір про співпрацю з оренди землі № 29 від 23.12.2024.

Скан-копії самих документів (превью першої сторінки, кнопка відкриває повний PDF):

Akta 94 — Land Lease Agreement Sky Garden 1
Akta 94 — Договір оренди землі, Sky Garden 1
25.11.2022 · 1 000 м² з ділянки Сертифікат №443 · повна передоплата
Відкрити PDF
Addendum 06 — Extension of Land Lease Sky Garden 1
Аддендум і продовження №06, Sky Garden 1
12.01.2024 · продовження до 01.08.2055 · право на ще +20 років (до 2075) · суд Денпасара
Відкрити PDF
Akta 77 — Land Lease Agreement Sky Garden 2
Akta 77 — Договір оренди землі, Sky Garden 2
26.05.2023 · 1 050 м² · повна передоплата
Відкрити PDF
Повний пакет із 13 документів (включно з KKPR, договорами про співпрацю, DD) — на англомовному сайті компанії: royal-oasis-collection-en.team.trueagency.online.
Джерело: PDF-скани завантажені напряму з Google Drive забудовника (ті самі файли, що вшиті в Notion-сторінку NEXA Royal Oasis Collection), 2026-09-18.

По проєкту: Silawana Complex (Убуд)

Silawana Complex — EVDEkimi Real Estates, Убуд, Петулу

Забудовник: EVDEkimi Real Estates (поза whitelist True Real Estate, DD не проводився)

Розбіжність маркетингу і документів. Коротке маркетингове формулювання забудовника — «Leasehold 30 років + гарантоване продовження ще на 25 років». Реальні нотаріальні договори оренди землі, з яких зібрана ділянка комплексу, дають іншу картину: базовий строк оренди за кожним договором — 32 роки, і лише один із трьох договорів явно фіксує право «пріоритетного продовження до 20 років за ринковою ціною» — не автоматичну гарантію 25 років по всіх ділянках. Формулювання «30+25» варто звірити із забудовником, перш ніж повторювати його клієнту як факт.

Три нотаріальні договори оренди землі, з яких зібрана ділянка:

  • Ділянка 2 100 м² — оренда на 32 роки, IDR 1,26 млрд + додаткова угода про випуск IDR 2,835 млрд.
  • Дві ділянки загальною площею 4 120 м² — оренда на 32 роки, IDR 2,472 млрд, з правом пріоритетного продовження до 20 років за ринковою ціною.
  • Ділянка 5 760 м² — оренда на 32 роки, IDR 3,456 млрд, підписано перед нотаріусом, з правами на продовження і передачу.

Право власності землевласників (SHM), з якими укладена оренда:

  • 1 520 м² — I Wayan Gedut Triyana, підтверджено Земельним управлінням Гіаньяр, квітень 2025.
  • 2 600 м² — I Wayan Gedut Triyana, зареєстровано з переходом у спадщину, грудень 2024.
  • 5 760 м² — Ni Wayan Sarbi, сформований об'єднанням попередніх ділянок, підтверджено квітень 2025.

Скан-копії самих документів (превью першої сторінки, кнопка відкриває повний PDF):

Sewa Menyewa Kamandalu — I Ketut Lolak, 2100 m2
Договір оренди землі — I Ketut Lolak, 2 100 м²
32 роки · IDR 1,26 млрд + дод. угода про випуск IDR 2,835 млрд
Відкрити PDF
Sewa Menyewa Kamandalu — I Wayan Gedut Triyana, 4120 m2
Договір оренди землі — I Wayan Gedut Triyana, 4 120 м² (2 ділянки)
32 роки · IDR 2,472 млрд · право пріоритетного продовження до 20 років за ринковою ціною
Відкрити PDF
Sewa Menyewa Kamandalu — Ni Wayan Sarbi, 5760 m2
Договір оренди землі — Ni Wayan Sarbi, 5 760 м²
32 роки · IDR 3,456 млрд · підписаний перед нотаріусом, права продовження і передачі
Відкрити PDF
SHM I Wayan Gedut Triyana 1520 m2
SHM — I Wayan Gedut Triyana, 1 520 м²
Підтверджено Земельним управлінням Гіаньяр, квітень 2025
Відкрити PDF
SHM I Wayan Gedut Triyana 2600 m2
SHM — I Wayan Gedut Triyana, 2 600 м²
Зареєстровано з переходом у спадщину, грудень 2024
Відкрити PDF
SHM Ni Wayan Sarbi 5760 m2
SHM — Ni Wayan Sarbi, 5 760 м²
Сформований об'єднанням ділянок, підтверджено квітень 2025
Відкрити PDF
Джерело: PDF-скани завантажені напряму з Google Drive забудовника (ті самі файли, що вшиті в Notion-сторінку EVDEkimi, розділ «Юридична документація»), 2026-09-18.